A Lei 8.245/1991 admite quatro modalidades de garantia no contrato de aluguel: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E traz uma regra que costuma passar despercebida e que pode contaminar o contrato inteiro: é vedado exigir mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Ao lado disso, a lei também limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel e fixa a multa por devolução antecipada como proporcional ao tempo já cumprido.
Quem aluga costuma achar que o contrato é um documento padronizado em que não há nada a discutir. Na prática, boa parte das cláusulas que geram conflito depois está justamente nos pontos em que a lei já disse o que vale, e a cláusula em sentido contrário simplesmente não produz o efeito que as partes imaginam.
As garantias que a lei admite
O artigo 37 lista as modalidades que o locador pode exigir, e a lista é fechada:
- caução, em bens móveis, imóveis ou dinheiro;
- fiança, garantia pessoal prestada por terceiro;
- seguro de fiança locatícia, contratado junto a seguradora;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, modalidade incluída pela Lei 11.196/2005.
O parágrafo único do mesmo artigo é categórico ao vedar, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Situação genérica: um contrato exige fiador e, na mesma cláusula, um depósito de três aluguéis a título de caução. A exigência cumulada é o que a lei proíbe, e discutir isso importa porque a garantia é justamente o que define, mais adiante, se o locador terá acesso à liminar de desocupação em caso de inadimplemento.
Caução
Pelo artigo 38, a caução pode ser em bens móveis ou imóveis. A caução em bens móveis precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos e a em bens imóveis averbada à margem da respectiva matrícula. O parágrafo 2º trata da modalidade mais comum, a caução em dinheiro, e impõe dois limites: ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do inquilino todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento.
Esse segundo ponto é o mais desrespeitado na prática. Caução guardada na conta corrente do proprietário, sem poupança, contraria o texto legal e costuma gerar discussão sobre rendimentos no momento da devolução.
Fiança
A fiança é a garantia pessoal prestada por terceiro. O artigo 39, na redação dada pela Lei 12.112/2009, estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado por força da lei. É a resposta para a dúvida clássica do fiador que acredita estar livre quando o prazo original do contrato termina.
O artigo 40 lista as situações em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, entre elas a morte do fiador, sua insolvência declarada judicialmente, a alienação ou gravação de todos os seus bens imóveis, a mudança de residência sem comunicação, a exoneração, e a prorrogação da locação por prazo indeterminado quando a fiança foi ajustada por prazo certo.
Seguro de fiança locatícia
É a garantia contratada junto a seguradora. Um detalhe legal costuma surpreender: pelo artigo 23, inciso XI, é obrigação do inquilino pagar o prêmio do seguro de fiança. A garantia protege o locador, mas o custo é atribuído pela lei a quem aluga.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Modalidade menos usada, incluída em 2005, em que quotas de fundo de investimento são cedidas fiduciariamente como garantia. O artigo 40, incisos VIII e IX, prevê a exigência de nova garantia em caso de exoneração dessa garantia ou de liquidação e encerramento do fundo.
Como o valor do aluguel é fixado e reajustado
O artigo 17 estabelece que é livre a convenção do aluguel, vedada sua estipulação em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Contrato que amarra o aluguel ao salário mínimo contraria a lei, e isso vale independentemente de as partes terem concordado.
O artigo 18 permite que as partes fixem de comum acordo novo valor para o aluguel, bem como insiram ou modifiquem cláusula de reajuste. Quando não há acordo, entra o artigo 19: locador ou inquilino podem pedir revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, para ajustá-lo ao preço de mercado.
Há ainda uma vedação pouco lembrada. O artigo 20 proíbe o locador de exigir o pagamento antecipado do aluguel, ressalvadas apenas as hipóteses do artigo 42, que trata da locação sem qualquer das garantias do artigo 37, e a locação para temporada.
Situação genérica: um contrato prevê reajuste semestral por índice escolhido pelo proprietário e pagamento sempre antecipado, no dia 1º. Cada um desses pontos tem tratamento próprio na lei, e a validade de cada cláusula se examina isoladamente.
Devolver o imóvel antes do prazo
Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode reaver o imóvel. O inquilino, porém, pode devolvê-lo. O artigo 4º, na redação da Lei 12.112/2009, prevê que ele pague a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou, na falta de previsão, a que for judicialmente estipulada.
A palavra proporcional é o centro da regra. Multa integral cobrada de quem já cumpriu a maior parte do prazo contraria o critério legal. O próprio dispositivo ressalva a hipótese do parágrafo 2º do artigo 54-A, que trata da locação em que o imóvel é construído sob medida para o inquilino.
Quem paga o quê
A divisão de despesas é um dos pontos que mais gera atrito, e a lei é detalhada. Cabem ao proprietário, pelo artigo 22, entre outras obrigações, entregar o imóvel em estado de servir ao uso, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, pagar impostos e taxas que incidam sobre o imóvel salvo disposição expressa em contrário, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, definidas no parágrafo único do mesmo artigo como aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção. A lista inclui obras que interessem à estrutura, pintura de fachadas, obras de habitabilidade, instalação de equipamentos de segurança e lazer, e a constituição de fundo de reserva.
Cabem ao inquilino, pelo artigo 23, entre outras obrigações:
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos, no prazo do contrato ou, na falta dele, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido;
- restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
- realizar a imediata reparação dos danos que ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos provocarem;
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do proprietário;
- pagar as despesas de telefone, água, esgoto, luz e gás da unidade;
- pagar o prêmio do seguro de fiança, quando essa for a garantia escolhida;
- pagar as despesas ordinárias de condomínio, listadas no parágrafo 1º do artigo 23.
Quando a cota condominial deixa de ser paga durante a locação, a discussão se desloca para outro terreno, porque a dívida acompanha a unidade e o condomínio tem caminho próprio de cobrança de condomínio. E quando o imóvel é devolvido com danos que ultrapassam o desgaste natural do uso, a controvérsia passa a ser de reparação de danos, e a vistoria de entrada se torna o documento decisivo.
Benfeitorias
Pelo artigo 35, salvo disposição contratual expressa em contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis ainda que não autorizadas, e as úteis são indenizáveis desde que autorizadas, permitindo o exercício do direito de retenção. O artigo 36 esclarece que as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas ao final da locação desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Em sete anos atuando em direito imobiliário em Cuiabá, quase todo conflito de locação que chega ao escritório já estava escrito no contrato desde o primeiro dia. Ler antes de assinar continua sendo a medida mais barata em tempo que existe.
Perguntas frequentes sobre contrato de aluguel
Quais são as garantias de um contrato de aluguel?
São quatro, listadas no artigo 37 da Lei 8.245/1991: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Não existe garantia locatícia fora dessa lista, e o parágrafo único do artigo veda a exigência de mais de uma delas no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Quando aluga com fiador precisa de caução também?
Não, e a exigência das duas ao mesmo tempo é justamente o que o parágrafo único do artigo 37 proíbe. A escolha é de uma modalidade por contrato.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre o seguro fiança?
Ela o prevê no artigo 37, inciso III, como uma das modalidades admitidas, e atribui ao inquilino o pagamento do prêmio, conforme o artigo 23, inciso XI. Como qualquer garantia, ele se estende até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário, nos termos do artigo 39.
Fiador ou seguro-fiança: qual a diferença prática?
A diferença não está em qual é melhor em abstrato, e sim no que cada uma exige e em quem suporta o custo. A fiança depende de terceiro que aceite se obrigar e permanece vinculada até a devolução do imóvel, com as hipóteses de substituição do artigo 40. O seguro depende de contratação junto a seguradora e tem o prêmio atribuído por lei ao inquilino. A caução em dinheiro, por sua vez, tem teto de três meses de aluguel e destinação em poupança.
Posso sair antes do fim do contrato?
Pode, pagando a multa contratual proporcional ao período já cumprido, conforme o artigo 4º. Na ausência de multa pactuada, ela é fixada judicialmente. A proporcionalidade é critério legal e não depende de negociação.
Como conversar sobre o seu caso
Se você vai assinar um contrato de locação, ou já está em um e quer entender quais cláusulas realmente produzem efeito, a leitura do contrato à luz da Lei do Inquilinato é o primeiro passo técnico. Sou João Paulo Ferreira de Lima, advogado inscrito na OAB/MT sob o número 23.108, e atendo em Cuiabá e online.