Advogado condominial em Cuiabá para o condomínio receber e manter a convivência em ordem

A assembleia é o órgão que decide, e por isso tem forma

Quase todo conflito condominial que chega ao escritório passa por uma assembleia. A lei atribui a ela o poder de aprovar o orçamento, fixar a contribuição, eleger e destituir o síndico, autorizar obras e alterar o regimento. Esse poder vem acompanhado de exigências de forma, e é nelas que a deliberação costuma cair. Convocação enviada fora do prazo, ordem do dia genérica, ausência de registro de quem votou e ata que não reflete o que foi decidido são os quatro defeitos mais frequentes, e todos são evitáveis com organização prévia.

O que precisa constar da convocação

• Data, hora e local da primeira e da segunda convocação, com o intervalo previsto na convenção.
• Ordem do dia específica, descrevendo cada assunto que será votado, e não apenas a expressão assuntos gerais.
• Indicação do quórum exigido para cada item, quando ele for diferente da maioria simples.
• Documentos de apoio, como orçamento, propostas e prestação de contas, disponibilizados antes da reunião.
• Forma de comprovação do envio a todos os condôminos, incluindo os inadimplentes.
• Regras de representação por procuração, se a convenção as estabelece.
• Antecedência mínima de convocação, contada de forma que alcance efetivamente todos os condôminos.
• Indicação de que a segunda convocação só ocorre se a primeira não atingir o quórum de instalação.
• Endereço de correspondência atualizado dos condôminos, cuja desatualização é causa recorrente de nulidade.

Quóruns que a lei fixa e que a convenção não pode reduzir

O Código Civil define quóruns próprios para determinados assuntos, e eles funcionam como piso. Alteração da convenção exige dois terços dos votos dos condôminos. Mudança da destinação do edifício ou da unidade depende de aprovação por unanimidade. Obras voluptuárias, aquelas de mero deleite que não ampliam o uso habitual, exigem dois terços. Obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso, exigem maioria. Obras necessárias, destinadas a conservar o bem ou evitar sua deterioração, podem ser realizadas independentemente de autorização, pelo síndico ou, na omissão dele, por qualquer condômino. Deliberação tomada com quórum inferior ao legal é atacável. A ordem do dia tem ainda uma função defensiva: assunto não incluído nela não pode ser deliberado, e deliberação sobre tema não anunciado é atacável mesmo que aprovada por unanimidade dos presentes.

O condômino inadimplente e o direito de voto

A lei retira do condômino em atraso o direito de votar nas deliberações da assembleia. Isso não significa que ele possa ser impedido de entrar ou de se manifestar, e a distinção é importante porque a confusão entre as duas coisas já anulou muitas reuniões. O inadimplente participa, é ouvido, tem seus questionamentos registrados em ata, e apenas não computa voto. A verificação da situação de cada unidade precisa estar feita antes do início dos trabalhos, com a posição da lista de débitos na data da assembleia, para evitar que a contagem seja questionada depois. A recusa de participação ao inadimplente, além de anular a assembleia, costuma agravar o conflito e dificultar o acordo sobre a própria dívida, que era o objetivo original.

Como o escritório atua na parte preventiva

O trabalho jurídico em direito condominial rende mais antes da reunião do que depois dela. Isso significa revisar o texto da convocação, conferir o enquadramento do quórum de cada item, preparar a redação das propostas que serão votadas e acompanhar a lavratura da ata para que ela registre o que efetivamente foi deliberado. O escritório atende condomínios e administradoras a partir do Bosque da Saúde, em Cuiabá, de forma presencial e também online, o que permite acompanhar assembleias de condomínios situados em outras cidades de Mato Grosso sem que a distância vire obstáculo.

Assembleia por meio eletrônico e voto a distância

A realização de assembleia por meio virtual, que se generalizou a partir de 2020, deixou de ser exceção e passou a integrar a rotina de boa parte dos condomínios. Do ponto de vista jurídico, o que sustenta a validade não é a plataforma escolhida, e sim a preservação dos mesmos requisitos da reunião presencial: convocação regular com informação clara sobre a forma de participação, identificação segura de quem vota, possibilidade real de manifestação antes da votação, apuração verificável e registro em ata. Recomenda-se que a convenção ou uma deliberação específica discipline o formato, prevendo o meio de acesso, a forma de credenciamento, o tratamento de quem não tem acesso digital e o modo de colher o voto a distância. Assembleia híbrida, com participação presencial e remota simultâneas, é possível e exige atenção redobrada na apuração, para que não haja dupla contagem.

A classificação define o quórum, e não o valor da obra

A primeira pergunta em qualquer discussão sobre obra em condomínio não é quanto custa, e sim em que categoria ela se enquadra. O Código Civil trabalha com três: necessárias, que conservam o bem ou evitam sua deterioração; úteis, que aumentam ou facilitam o uso; e voluptuárias, de mero deleite ou recreio, que não ampliam o uso habitual. Do enquadramento decorre tudo o mais. Uma impermeabilização de laje com infiltração ativa é necessária. Uma automação de portaria é útil. Um espaço gourmet novo é voluptuário. Aprovar uma obra útil com quórum de voluptuária, ou o contrário, é o defeito que costuma sustentar a anulação. O enquadramento também é o que define quem paga: obra em parte comum é rateada conforme a convenção, enquanto o custo de reparo em parte de uso exclusivo de uma unidade tende a recair sobre o respectivo titular.

Os regimes de aprovação

• Obra necessária: dispensa autorização prévia da assembleia e pode ser executada pelo síndico ou, na omissão dele, por qualquer condômino.
• Obra necessária de custo elevado ou não urgente: exige comunicação à assembleia, que precisa ser convocada de imediato.
• Obra útil: depende do voto da maioria dos condôminos.
• Obra voluptuária: depende do voto de dois terços dos condôminos.
• Obra em parte comum feita por um condômino sem autorização: pode gerar ordem de desfazimento, além de responsabilidade por perdas e danos.
• Alteração da forma da fachada: depende de aprovação pela unanimidade, salvo o que a convenção discipline de modo compatível com a lei.

Reforma dentro da unidade também tem limite

A propriedade da unidade não é ilimitada. O condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação nem alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Na prática, isso alcança fechamento de varanda, instalação de estruturas na área externa, mudança de esquadria e climatizadores instalados em posição visível. Somam-se a isso as exigências técnicas de segurança que a norma brasileira de reformas em edificações estabelece, com apresentação de plano de reforma e responsável técnico. Síndico que autoriza sem essa conferência assume risco pessoal.

Infiltração, vazamento e o ponto onde a responsabilidade muda de dono

A discussão mais comum entre vizinhos é sobre a origem do vazamento, e a regra técnica é razoavelmente estável: o que está em coluna, prumada, laje ou estrutura comum é responsabilidade do condomínio; o que está em ramal interno, dentro da unidade e a serviço apenas dela, é responsabilidade do condômino. O problema é que a origem raramente é evidente sem investigação. Por isso o caminho é constituir a prova antes da discussão: notificação escrita, laudo de empresa especializada, registro fotográfico datado e, quando necessário, produção antecipada de prova em juízo. Sem laudo, a controvérsia costuma se arrastar. A produção antecipada de prova é um instrumento pouco usado e bastante eficaz nessas situações, porque permite documentar o estado atual e a causa provável antes que o reparo emergencial apague o vestígio. Também é comum que o condomínio tenha direito de regresso contra a construtora quando o defeito está dentro do prazo de garantia da edificação, o que precisa ser verificado antes de o custo ser simplesmente rateado entre os condôminos.

O que documentar durante uma obra comum

• Ata da assembleia que aprovou a obra, com o quórum apurado e registrado.
• Contrato com a empresa executora, com escopo, prazo, garantia e responsável técnico identificado.
• Anotação de responsabilidade técnica do profissional que assina o projeto e a execução.
• Comprovantes de recolhimento de encargos e de seguro, quando exigidos.
• Relatório fotográfico do antes, do durante e do depois.
• Termo de recebimento da obra, que é o marco de contagem da garantia.

Acessibilidade, segurança e o que não depende de aprovação

Há um conjunto de intervenções que a assembleia não pode simplesmente rejeitar, porque decorrem de obrigação legal e não de conveniência. Adequações de acessibilidade em áreas comuns de edificações de uso coletivo, exigidas pela legislação e pela norma técnica brasileira, entram nessa categoria, assim como as medidas de segurança contra incêndio determinadas pelo corpo de bombeiros e as manutenções obrigatórias de equipamentos, como elevadores e sistemas de pressurização. Nesses casos a discussão em assembleia é sobre como e quando executar, com qual fornecedor e com qual forma de rateio, e não sobre se a obra será feita. Síndico que submete a votação uma exigência legal e acata a rejeição não se exime da responsabilidade, porque a obrigação continua existindo, e a deliberação contrária à lei não produz o efeito de afastá-la.

A convivência tem deveres, e o descumprimento tem consequência graduada

O Código Civil impõe ao condômino deveres que vão além do pagamento: dar à unidade o mesmo uso que a destinação do edifício prevê, não usá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais, e não alterar a fachada. O descumprimento não gera uma sanção única. A lei desenha uma escala, que começa na advertência prevista no regimento, passa pela multa por descumprimento de dever e chega à multa agravada do condômino cujo comportamento reiterado torna a convivência incompatível. Aplicar a sanção mais grave sem percorrer a escala costuma resultar em anulação.

As duas multas do artigo 1.337 e seus quóruns

O artigo 1.337 do Código Civil prevê que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente seus deveres pode, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser obrigado a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial. E prevê que aquele que, por comportamento antissocial reiterado, gera incompatibilidade de convivência, pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes essa contribuição, até deliberação posterior da assembleia. As duas hipóteses exigem reiteração, ou seja, conduta repetida e documentada, e não um episódio isolado. A base de cálculo das duas multas é a contribuição condominial da unidade, e elas não se confundem com a multa de mora por atraso no pagamento, que tem teto próprio e finalidade distinta.

O direito de defesa não é opcional

Nenhuma dessas sanções pode ser aplicada sem que o condômino seja previamente notificado, saiba exatamente do que está sendo acusado e tenha oportunidade de se manifestar antes da votação. É o ponto em que a maioria das multas cai quando questionada em juízo. Na prática, isso significa notificação escrita com descrição das condutas e das datas, prazo para resposta, inclusão do tema na ordem do dia da assembleia com identificação da unidade e registro em ata da manifestação apresentada. Sanção decidida em conversa de corredor ou em grupo de mensagens não sobrevive à primeira contestação.

Como se constrói a prova da reiteração

• Livro ou sistema de ocorrências, com registro datado de cada episódio e identificação de quem relatou.
• Notificações anteriores entregues com comprovante de recebimento.
• Boletins de ocorrência, quando houve acionamento de autoridade.
• Laudo de medição de ruído, nos casos de perturbação sonora.
• Imagens do sistema de monitoramento das áreas comuns, respeitado o regramento de proteção de dados.
• Declarações de vizinhos afetados, com identificação e data.
• Notificações enviadas ao proprietário quando a unidade está locada, além das enviadas ao ocupante.
• Ata da assembleia anterior em que o tema foi tratado, quando houver, demonstrando a reiteração.

Locação por curta temporada e destinação do edifício

Uma discussão recente e frequente é a da locação por curtíssimo prazo em prédios residenciais. O ponto jurídico não é a plataforma usada, e sim a destinação prevista na convenção e o caráter da atividade exercida. Quando a rotatividade e os serviços prestados aproximam a unidade de hospedagem, a atividade tende a ser considerada incompatível com a destinação exclusivamente residencial, e a assembleia pode disciplinar o uso. A conclusão depende do texto da convenção e da forma concreta de exploração, o que torna imprudente qualquer resposta pronta antes da leitura dos documentos do condomínio. Quando a unidade é alugada, a notificação precisa alcançar tanto o ocupante quanto o proprietário, porque a lei alcança o condômino e o possuidor, e a responsabilidade pela sanção pode recair sobre qualquer dos dois conforme o caso.

Animais, vagas e obras: os três conflitos mais frequentes

Três temas concentram a maior parte das reclamações que chegam ao escritório. O primeiro é a permanência de animais, em que a orientação consolidada nos tribunais é que a proibição genérica em convenção tende a não prevalecer, admitindo-se restrição quando o animal comprovadamente compromete a segurança, a saúde ou o sossego. O segundo é o uso de vagas, cuja disciplina depende de a vaga ter matrícula própria, ser de uso exclusivo vinculado à unidade ou integrar área comum com regramento de utilização, hipóteses com consequências completamente distintas para locação e venda a terceiros. O terceiro é a obra dentro da unidade, especialmente as que envolvem remoção de parede, alteração de ponto hidráulico e instalação em fachada. Nos três casos, a resposta depende do texto da convenção e do regimento, e não de uma regra geral aplicável a todo condomínio.