Antes de comprar um imóvel usado, a verificação começa pela certidão de matrícula atualizada do registro de imóveis e se completa com as certidões pessoais de quem está vendendo. Desde a Lei 13.097/2015, o sistema brasileiro caminhou para concentrar na matrícula tudo o que pode afetar o negócio, e o artigo 54 chegou a prever que situações jurídicas não constantes da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé. Isso reduziu o risco, mas não eliminou a necessidade das certidões do vendedor, porque o Código de Processo Civil manteve hipóteses de fraude à execução que não dependem de averbação.
A pergunta que chega ao escritório quase sempre é a mesma: comprei confiando no que estava na matrícula, isso me protege? A resposta honesta é que protege bastante, mas não em todas as situações, e entender onde ficam as brechas é o que separa uma compra tranquila de um processo anos depois.
A matrícula é o documento central
A matrícula é o histórico do imóvel. Nela constam a descrição do bem, a cadeia de proprietários, e os registros e averbações de tudo que grava ou limita a propriedade. Ela não se confunde com o carnê de IPTU, que é cadastro municipal para fins tributários, nem com o contrato particular assinado entre as partes.
O artigo 54 da Lei 13.097/2015 é o dispositivo que organiza o tema. Ele estabelece que os negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos anteriores nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula, entre outras informações:
- registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
- averbação de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz, ou de fase de cumprimento de sentença, nos termos do artigo 828 do Código de Processo Civil;
- averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus previstos em lei;
- averbação, mediante decisão judicial, da existência de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir o proprietário à insolvência, nos termos do artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil;
- averbação, mediante decisão judicial, de qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular, inclusive proveniente de ação de improbidade administrativa ou de hipoteca judiciária, inciso incluído pela Lei 14.825/2024.
O parágrafo único do artigo 54 é a chave de leitura: não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel as situações jurídicas não constantes da matrícula, inclusive para fins de evicção, ressalvadas as hipóteses que o próprio dispositivo excepciona, entre elas as previstas na lei de falências e recuperação.
Por que as certidões do vendedor continuam necessárias
Se tudo se concentra na matrícula, por que ainda pedir certidões? Porque a averbação depende de alguém ter provocado o registro, e nem sempre isso aconteceu. O artigo 792 do Código de Processo Civil considera fraude à execução a alienação ou oneração de bem em cinco hipóteses, e três delas dependem de averbação prévia no registro. O inciso IV, porém, não depende: ele alcança a alienação feita quando, ao tempo do negócio, já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência.
É aí que entra a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, cujo enunciado diz que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Ou seja, quem comprou pode ser chamado a demonstrar que agiu de boa-fé, e a forma clássica de demonstrar isso é exibir as certidões que foram tiradas na época da compra.
O próprio Código de Processo Civil reforça o raciocínio no artigo 792, parágrafo 2º, ao dizer que, na aquisição de bem não sujeito a registro, cabe ao terceiro adquirente provar que adotou as cautelas necessárias mediante exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local do bem. O parágrafo 4º garante que, antes de declarar a fraude, o juiz intime o terceiro adquirente, que poderá opor embargos de terceiro no prazo de quinze dias.
Situação genérica: alguém compra um imóvel cuja matrícula está limpa, paga o preço e registra a escritura. Dois anos depois é surpreendido por uma ação em que se pede a ineficácia da venda, porque o vendedor já respondia a uma execução na época do negócio. O que decide o desfecho é a prova da boa-fé do comprador, e as certidões guardadas na pasta da compra são exatamente essa prova.
As certidões do imóvel
A verificação do bem costuma reunir:
- Certidão de matrícula atualizada, emitida pelo registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, com prazo de expedição recente.
- Certidão de ônus reais, que revela hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, servidões e indisponibilidades.
- Certidão negativa de débitos municipais relativa ao imóvel, incluindo IPTU e taxas.
- Declaração de quitação condominial, quando se trata de unidade em condomínio, porque a dívida de cota acompanha a unidade.
- Certidão de dados cadastrais do município, útil para conferir se a área construída registrada corresponde à área efetivamente edificada.
Quando a área do terreno na matrícula não corresponde ao que está no chão, ou quando a construção nunca foi averbada, a compra pode seguir, mas o comprador herda um problema que terá de resolver depois. Esse tipo de divergência é tratado no terreno da regularização de imóvel, e é bem mais barato em tempo identificá-lo antes de assinar.
As certidões do vendedor
Aqui o objetivo é diferente: não é conhecer o imóvel, é conhecer o risco patrimonial de quem vende. Costumam ser reunidas:
- certidões de distribuição cível e de execuções fiscais da Justiça Estadual, na comarca do domicílio do vendedor e na da situação do imóvel;
- certidões da Justiça Federal, incluindo execuções fiscais;
- certidões trabalhistas, entre elas a certidão de débitos trabalhistas;
- certidão de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União;
- certidão de protestos dos cartórios da comarca;
- quando o vendedor é pessoa jurídica, os atos constitutivos atualizados e a comprovação de quem tem poderes para vender.
Duas conferências pessoais completam o quadro: o estado civil do vendedor na data da aquisição e na data da venda, porque o regime de bens define se o cônjuge precisa consentir, e a existência de inventário em curso quando o titular registrado já faleceu. Imóvel em nome de pessoa falecida não se vende por escritura comum, e a solução passa pelo inventário.
Sinais de alerta na leitura da matrícula
Alguns pontos merecem parada obrigatória:
- cadeia de propriedade com transmissões muito seguidas em curto intervalo, sem razão aparente;
- averbação de ação, penhora ou indisponibilidade que consta como ativa e nunca foi baixada;
- alienação fiduciária registrada em favor de instituição financeira sem a averbação do cancelamento após a quitação;
- divergência entre a descrição do imóvel na matrícula e a realidade física do terreno;
- posse exercida por terceiro que não é o vendedor, situação que abre discussão própria e que pode desaguar em usucapião.
Em sete anos atuando em direito imobiliário em Cuiabá, a compra que dá problema quase nunca é a que tinha um defeito escondido. É a que ninguém leu inteira antes de assinar, e o documento que mais deixa de ser lido é a matrícula atualizada.
Perguntas frequentes sobre certidões na compra de imóvel
Quais certidões tirar antes de comprar um imóvel?
O conjunto se divide em dois blocos. Do imóvel: matrícula atualizada, ônus reais, débitos municipais e, em condomínio, a declaração de quitação de cotas. Do vendedor: distribuições cíveis e fiscais estaduais e federais, certidões trabalhistas, débitos federais e dívida ativa, e protestos. A finalidade dos dois blocos é distinta e nenhum substitui o outro.
A matrícula limpa já basta para eu estar protegido?
O parágrafo único do artigo 54 da Lei 13.097/2015 protege o terceiro de boa-fé contra situações que não constam da matrícula, o que é uma proteção relevante. Mas o artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil e a Súmula 375 do STJ mantêm em discussão a boa-fé do adquirente quando havia ação capaz de levar o vendedor à insolvência. As certidões do vendedor são a prova prática dessa boa-fé.
Quais documentos são necessários para comprar um imóvel usado?
Além das certidões acima, reúnem-se os documentos pessoais do comprador e do vendedor, a comprovação do estado civil de ambos, o pacto antenupcial quando houver, os atos societários se alguma parte for pessoa jurídica, e o comprovante de recolhimento do imposto de transmissão exigido pelo município para a lavratura da escritura. O negócio só se completa com o registro do título na matrícula.
Por quanto tempo devo guardar as certidões da compra?
Elas devem ser guardadas por prazo indeterminado, junto com o contrato, os comprovantes de pagamento e a escritura registrada. Como a discussão de fraude à execução pode surgir anos depois, a certidão emitida na data do negócio é o documento que demonstra a diligência adotada naquele momento, e não há como reconstituí-la depois.
Comprar por contrato particular sem registrar tem o mesmo efeito?
Não. Enquanto o título não é registrado na matrícula, a propriedade não se transfere, e o comprador fica em posição mais frágil diante de terceiros e de credores do vendedor. O contrato gera obrigações entre as partes, mas é o registro que produz efeito perante todos.
Como conversar sobre o seu caso
Se você está prestes a comprar um imóvel em Cuiabá ou na região e quer entender o que a matrícula e as certidões estão dizendo, a leitura desses documentos é o primeiro passo técnico e acontece antes da assinatura. Sou João Paulo Ferreira de Lima, advogado inscrito na OAB/MT sob o número 23.108, e atendo em Cuiabá e online.