Advogado Imobiliário em Cuiabá. Segurança jurídica e estratégia para proteger o seu imóvel

O quadro-resumo é a primeira página a ser lida

Desde a Lei 13.786/2018, o contrato de compra de unidade em construção precisa trazer um quadro-resumo na abertura, com as informações que antes ficavam diluídas em dezenas de cláusulas: preço total, forma de pagamento, índice de correção, taxa de juros, consequências do atraso de quem vende e de quem compra, e o percentual que pode ser retido caso o negócio seja desfeito. A lei existe justamente porque o comprador assinava sem saber o que estava assinando. Quando o quadro-resumo falta ou está incompleto, a própria lei prevê que a construtora seja notificada para corrigir, e a leitura desse quadro é o primeiro trabalho técnico de qualquer análise contratual. Vale registrar que o quadro-resumo não substitui o contrato: ele condensa. As cláusulas continuam valendo integralmente, e é comum que o corpo do contrato traga condição que o resumo não menciona, o que torna a leitura das duas partes obrigatória.

As cláusulas que costumam mudar o resultado

• Prazo de entrega e prazo de tolerância: a lei admite tolerância de até 180 dias, contados da data prevista, e o contrato precisa dizer isso com clareza.
• Índice de correção do saldo devedor antes e depois da entrega das chaves, porque quase nunca é o mesmo índice.
• Juros de obra, também chamados de juros de evolução de obra, e o momento em que eles deixam de ser exigíveis.
• Comissão de corretagem e taxa de assessoria: quem paga, quando foi paga e se o valor entra ou não na conta de restituição.
• Cláusula penal: se ela pune apenas o comprador ou também quem vende, o que tem efeito direto na indenização por atraso.
• Foro de eleição e cláusula de arbitragem, que definem onde a discussão vai acontecer.
• Condição suspensiva ligada à obtenção de financiamento e o que acontece se ele não for aprovado.
• Multa e encargos aplicáveis ao atraso do comprador, para comparação com os aplicáveis ao atraso da vendedora.
• Previsão de cessão do contrato a terceiro e as condições exigidas para que ela seja aceita.

Cláusula abusiva não vale só por estar escrita

O Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada ou que são incompatíveis com a boa-fé, entre elas as que transferem ao comprador toda a consequência do desfazimento enquanto isentam quem vendeu. A consequência prática é que uma cláusula assinada pode ser afastada em juízo. Isso não significa que assinar seja indiferente, porque quem discute depois carrega o ônus de provar o desequilíbrio, e a discussão custa tempo. A leitura antes da assinatura é sempre mais barata em tempo do que a discussão depois. Vale a mesma observação para a publicidade do lançamento: folheto, perspectiva, tabela de vendas e mensagens do corretor integram a oferta e vinculam quem vendeu, ainda que o contrato assinado diga outra coisa. Guardar esse material é tão importante quanto guardar o contrato.

O que a Súmula 543 do STJ resolve

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça fixou que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas é imediata: integral quando a culpa é exclusiva de quem vendeu, e parcial quando foi o comprador quem deu causa ao desfazimento. O enunciado encerrou a prática de devolução parcelada em dezenas de prestações, que era comum antes de 2015. É o parâmetro que se cruza com o percentual de retenção previsto no contrato para descobrir se a proposta apresentada pela construtora está dentro ou fora do que a jurisprudência admite. Um detalhe processual costuma passar despercebido: a súmula fala em restituição imediata, o que afasta tanto o parcelamento quanto a vinculação da devolução à revenda da unidade a um terceiro, condição que ainda aparece em contratos antigos.

O que separar antes de uma análise contratual

• Contrato assinado, com todos os aditivos e o quadro-resumo.
• Memorial descritivo e material publicitário do lançamento, que integram a oferta.
• Comprovantes de todos os pagamentos, incluindo corretagem e taxas cobradas na assinatura.
• Mensagens e e-mails trocados com a construtora, a incorporadora ou o corretor.
• Boletos, extratos de saldo devedor e demonstrativos de correção enviados pela vendedora.
• Matrícula atualizada do imóvel ou da incorporação, quando já houver registro.
• Registro da incorporação e indicação, na matrícula, do regime de patrimônio de afetação, quando houver.
• Extrato do que já foi amortizado do saldo devedor, separado do que corresponde a juros.
• Documento de identificação e comprovante de estado civil, que definem quem assina o que.

Patrimônio de afetação: por que essa sigla no contrato muda tudo

Vale procurar no contrato e na matrícula da incorporação se o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Nesse regime, o terreno, as acessões e os demais bens e direitos daquela incorporação ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora e destinados exclusivamente à conclusão daquela obra e à entrega das unidades. O efeito prático é duplo. Para quem compra, é proteção: uma eventual quebra da empresa não arrasta o empreendimento junto, porque o acervo está segregado. Para quem discute rescisão, é um dado que altera o percentual legal de retenção admitido, que sobe do patamar geral para o patamar próprio da afetação. Como o mesmo dado produz um efeito favorável e outro desfavorável ao comprador, ele precisa ser verificado no início da análise, e não descoberto no meio da negociação.

A fase que acontece antes de qualquer processo

Nem todo caso começa com uma ação. A primeira etapa é a leitura dos documentos e a reconstituição da linha do tempo: o que foi contratado, o que foi pago, o que foi prometido e em que momento a situação saiu do combinado. Dessa leitura sai a definição do que se pede e contra quem. Depois vem a tentativa administrativa, com notificação extrajudicial ou proposta formal de acordo, que serve tanto para resolver sem processo quanto para constituir prova de que a outra parte foi avisada. Como advogado imobiliário em Cuiabá, o escritório trata essa fase como parte do trabalho técnico, e não como formalidade. Essa reconstituição também define o que não será discutido, o que é tão importante quanto definir o pedido: processo com pedidos demais dilui a prova e alonga a instrução sem acrescentar resultado.

Onde o caso é processado na capital

As ações cíveis da capital tramitam no Fórum da Comarca de Cuiabá, chamado Desembargador José Vidal, no Centro Político Administrativo. O prédio reúne 46 varas cíveis, criminais e especializadas, além de três Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania, os Cejuscs, que são as unidades responsáveis pelas audiências de conciliação. A existência de Cejusc dentro do próprio fórum explica por que boa parte dos processos passa por uma tentativa formal de acordo antes da instrução. O escritório atua a partir do Bosque da Saúde, em Cuiabá, com atendimento presencial e também online.

As etapas de um processo cível, na ordem em que acontecem

• Petição inicial com os documentos e, quando é o caso, pedido de tutela de urgência.
• Análise do pedido de urgência pelo juiz, que pode ser decidido antes da manifestação da outra parte.
• Citação da parte contrária e audiência de conciliação, em regra no Cejusc.
• Contestação e réplica, que fecham o quadro do que está efetivamente em discussão.
• Decisão de saneamento, que define os pontos controvertidos e as provas admitidas.
• Instrução, com perícia e depoimentos quando necessários.
• Sentença, recurso e, ao final, cumprimento da decisão.

Por que não existe prazo previsível, e o que é possível dizer

A duração de um processo depende do volume da vara, da necessidade de perícia, do comportamento processual da outra parte e da quantidade de recursos apresentados. Prometer prazo seria irresponsável e o escritório não faz isso. O que se pode descrever com honestidade é o percurso acima e os fatores que costumam alongá-lo: perícia de engenharia, litisconsórcio com várias empresas do grupo econômico, discussão sobre competência e pedidos de nova prova. Também é possível dizer o contrário: casos documentalmente fechados, sem necessidade de perícia, tendem a se resolver em menos etapas, e muitos terminam na própria audiência de conciliação. Há também um fator que depende exclusivamente do interessado, que é a rapidez em fornecer documentos solicitados. Boa parte do tempo perdido em processos não está no tribunal, está na espera por um comprovante que ficou em uma gaveta. Depois da sentença, ainda há a fase de cumprimento, em que a decisão é transformada em pagamento ou em obrigação de fazer, e ela tem prazos próprios que muitas vezes surpreendem quem imaginava que a sentença encerrava o assunto.

O acompanhamento durante o processo

Processo longo gera uma ansiedade específica, que é a de não saber se algo está acontecendo. O escritório trabalha com retorno rápido ao contato, mesmo que seja apenas para confirmar que a mensagem foi recebida, e com atualização enviada quando há movimentação relevante, sem que o cliente precise ficar perguntando. Quem mora em outra cidade de Mato Grosso é atendido no formato online, com os atos presenciais concentrados por quem já está na comarca. O atendimento é por agendamento, o que evita espera e permite que a conversa aconteça com os documentos já lidos.

O que o escritório informa antes de aceitar o caso

• Se, na leitura dos documentos apresentados, existe caminho jurídico, e qual é ele.
• Quais provas faltam e quem precisa produzi-las, para que não haja surpresa no meio do processo.
• Quais são os cenários possíveis de desfecho, incluindo os desfavoráveis, sem que nenhum deles seja apresentado como certo.
• Se existe alternativa administrativa ou extrajudicial que resolva o problema sem processo.
• Se o caso está sujeito a prazo próximo do fim, o que altera a ordem das providências.
• Se o caso não tem viabilidade, hipótese em que essa é a informação entregue, e não uma ação sem base.

Decadência e prescrição não são a mesma coisa

A pergunta mais comum de quem chega ao escritório é se ainda dá tempo. A resposta depende de qual prazo se aplica, e existem dois tipos. A decadência atinge o direito em si e corre contra o prazo para reclamar de um defeito. A prescrição atinge a pretensão de cobrar a reparação e corre contra o prazo para pedir indenização. Um mesmo problema pode estar sujeito aos dois, em momentos diferentes, e é por isso que a contagem começa pela identificação do que exatamente se pretende: consertar, desfazer o negócio, abater o preço ou ser indenizado. Há ainda uma diferença de regime entre os dois institutos: a decadência, em regra, não se suspende nem se interrompe, salvo previsão legal expressa, enquanto a prescrição admite causas de suspensão e de interrupção previstas no Código Civil.

Os prazos do Código de Defesa do Consumidor

• Vício aparente, aquele que se percebe de imediato: 30 dias para produto ou serviço não durável e 90 dias para durável, contados da entrega.
• Vício oculto: o mesmo prazo de 30 ou 90 dias, mas contado do momento em que o defeito fica evidente, e não da entrega.
• Reclamação formal feita ao fornecedor: obsta a contagem até a resposta negativa transmitida de forma inequívoca.
• Fato do serviço, quando o defeito causa dano além do próprio bem: cinco anos, contados do conhecimento do dano e de sua autoria.

A garantia de cinco anos da construção

Fora do Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil traz no artigo 618 um prazo próprio para obras: quem executa a empreitada de edifícios ou de outras construções consideráveis responde durante cinco anos, irredutíveis, pela solidez e pela segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo. Esse prazo é de garantia, e não de prescrição. Dentro dele, aparecendo o defeito, o mesmo artigo fixa um prazo decadencial de 180 dias, contados do aparecimento, para propor a ação. O Superior Tribunal de Justiça vem lendo solidez e segurança de forma ampla, alcançando também as condições de habitabilidade da edificação. Vale registrar que a garantia legal de cinco anos convive com a garantia contratual oferecida pela construtora, que costuma ser menor e por prazos diferentes conforme o sistema construtivo. A garantia contratual soma, nunca reduz a legal.

Os prazos do Código Civil para pedir reparação

Quando o pedido é de indenização, o Código Civil fixa em três anos a prescrição da pretensão de reparação civil, no artigo 206, parágrafo terceiro, inciso quinto. Fora das hipóteses com prazo específico, aplica-se a regra geral de dez anos do artigo 205. A escolha entre o prazo do Código Civil e o do Código de Defesa do Consumidor não é livre: depende de haver ou não relação de consumo e de o pedido tratar de vício do próprio bem ou de dano causado por ele. Essa é a razão técnica pela qual dois casos aparentemente iguais recebem contagens diferentes.

O que costuma alterar a contagem

• Reclamação documentada junto ao fornecedor, com protocolo, data e resposta.
• Laudo técnico ou perícia que fixe a data em que o defeito se tornou perceptível.
• Reconhecimento da dívida ou do defeito pela outra parte, ainda que parcial.
• Assinatura de termo de acordo, de aditivo ou de distrato, que cria marco novo.
• Ação judicial anterior sobre o mesmo fato, mesmo que extinta sem julgamento do mérito.
• Suspensão do prazo enquanto tramita procedimento de mediação ou de conciliação formalizado.
• Protesto judicial, medida específica destinada a interromper a prescrição quando o caso ainda não está pronto para ser ajuizado.

Como se organiza uma linha do tempo do caso

Antes de decidir qual prazo se aplica, o trabalho técnico monta uma linha do tempo, e ela costuma responder a pergunta sozinha. A linha registra a data da contratação, a data de cada pagamento, a data prevista para a entrega ou para a prestação, a data em que o problema apareceu, a data de cada reclamação feita e a data de cada resposta recebida. Documento sem data é o principal inimigo desse trabalho, e é por isso que mensagens, protocolos e comprovantes valem mais do que a lembrança de quando algo aconteceu. Montada a linha, três coisas ficam visíveis ao mesmo tempo: qual prazo se aplica, se ele já correu, e se houve algum evento que o interrompeu ou suspendeu. É um exercício simples que costuma ser feito na primeira conversa e que evita tanto a ação inviável quanto o abandono de um caso que ainda tinha caminho.