Advogado regularização de imóvel em Cuiabá para colocar a documentação em ordem

O problema é antigo e tem solução própria

Existe uma situação que se repete: o comprador pagou tudo, tem contrato e recibos, mas a escritura nunca foi lavrada. O vendedor sumiu, faleceu sem inventário, recusa-se a comparecer ao cartório ou simplesmente virou uma empresa que não existe mais. A adjudicação compulsória é o instrumento que supre essa assinatura. O juiz, ou hoje também o registrador, declara que a propriedade se transferiu e determina o registro, substituindo a manifestação de vontade que faltou. O contrato de promessa não precisa estar registrado para que o pedido seja possível, entendimento já consolidado nos tribunais superiores. O ponto que costuma dar segurança a quem comprou é que a jurisprudência não exige que a promessa esteja registrada na matrícula para admitir o pedido, o que retira do caminho o obstáculo formal que mais assustava esses casos.

A via extrajudicial criada pela Lei 14.382 de 2022

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite que a adjudicação seja processada diretamente no registro de imóveis da situação do bem, sem ação judicial. O requerimento é apresentado por advogado e pode partir do promitente comprador, de seus cessionários ou sucessores, e também do promitente vendedor. O inadimplemento que autoriza o pedido é caracterizado de forma específica: a não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de quinze dias, contados da entrega de notificação extrajudicial. Esse prazo é o marco que abre o caminho e precisa estar documentado. A notificação extrajudicial precisa ser feita de forma que o recebimento seja demonstrável, o que na prática significa via cartório de títulos e documentos ou outro meio com comprovação de entrega, e não simples mensagem eletrônica.

As peças exigidas no procedimento de cartório

• Instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, conforme o caso.
• Prova da notificação extrajudicial e do decurso dos quinze dias sem a lavratura da escritura.
• Ata notarial com a identificação do imóvel, a qualificação do requerente, a prova do pagamento integral do preço e a caracterização do inadimplemento.
• Certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
• Comprovação do recolhimento do imposto de transmissão devido ao município.
• Procuração ao advogado, cuja atuação é requisito do procedimento.
• Matrícula atualizada do imóvel, para conferência da titularidade registrada e dos ônus existentes.
• Documentos pessoais e comprovação do estado civil do requerente e do promitente vendedor.

Quando o caminho volta a ser judicial

A via de cartório funciona quando o quadro documental está fechado. Ela deixa de funcionar quando há dúvida sobre o pagamento integral, quando o vendedor apresenta oposição fundamentada, quando existem herdeiros desconhecidos ou incapazes, ou quando a matrícula traz gravames que exigem decisão sobre a validade de atos anteriores. Nesses casos a ação de adjudicação compulsória segue nas varas cíveis do Fórum da Comarca de Cuiabá, o Desembargador José Vidal, no Centro Político Administrativo, onde funcionam 46 varas cíveis, criminais e especializadas. O trabalho de instrução já feito para o cartório é aproveitado integralmente na petição inicial.

O que a adjudicação não resolve

É importante separar o que o instrumento faz do que ele não faz. A adjudicação transfere a propriedade e permite o registro, mas não regulariza a construção perante a prefeitura, não corrige área divergente na matrícula, não quita imposto de transmissão e não apaga dívida tributária que acompanha o imóvel. Um lote adquirido em loteamento que nunca foi registrado também não se resolve só por adjudicação, porque falta a matrícula individualizada de destino. Por isso o diagnóstico inicial verifica, na mesma conversa, o que existe de registro, o que existe de construção e o que existe de débito. Também não resolve a situação de quem comprou de alguém que, por sua vez, nunca registrou a própria aquisição: nesse caso a cadeia precisa ser reconstituída elo por elo, e cada elo pode exigir um instrumento diferente.

Os tributos e taxas que a transferência aciona

• Imposto de transmissão de bens imóveis, devido ao município e calculado sobre a base que a legislação municipal define.
• Débitos de imposto predial e territorial urbano vinculados ao imóvel, que acompanham o bem.
• Débitos condominiais anteriores, quando se trata de unidade em condomínio.
• Emolumentos do tabelionato pela ata notarial e do registro de imóveis pelo ato registral.
• Custas processuais, quando o caminho é o judicial.
• Eventual imposto sobre ganho de capital do vendedor, quando a operação original o gerou e nunca foi apurada.

Nem toda irregularidade se resolve no processo individual

Há casos em que a matrícula do lote não existe porque o loteamento inteiro nunca foi registrado, ou porque a ocupação se consolidou fora do parcelamento aprovado. Nessas situações, entrar com um pedido individual costuma esbarrar na ausência da matrícula-mãe. A Lei 13.465 de 2017 criou a Regularização Fundiária Urbana, a Reurb, que trata o núcleo urbano informal como um conjunto e o incorpora ao ordenamento territorial, titulando os ocupantes. É um procedimento conduzido pelo poder público municipal, com participação dos moradores, e não uma ação individual. Nessas situações, o pedido individual costuma esbarrar em um obstáculo simples de enunciar e difícil de contornar: não existe matrícula de destino em que o direito reconhecido possa ser registrado.

As duas modalidades e o que muda entre elas

• Reurb de Interesse Social, a Reurb-S, aplicável a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com custos e exigências próprios.
• Reurb de Interesse Específico, a Reurb-E, aplicável aos demais casos, com os custos a cargo dos beneficiários.
• A classificação em uma ou outra modalidade é feita por ato do município e define encargos, gratuidades e prazos.
• A modalidade não altera o resultado registral pretendido, que é a titulação e a abertura das matrículas.
• A classificação também define quem arca com a infraestrutura essencial exigida para o núcleo.
• Em qualquer das modalidades, o procedimento culmina na aprovação do projeto e no registro da regularização.

A legitimação fundiária e a data que a condiciona

Entre os instrumentos da lei, a legitimação fundiária é o mais direto, porque constitui forma originária de aquisição do direito real: o ocupante recebe a unidade livre e desembaraçada de ônus, direitos reais e inscrições que eventualmente constem da matrícula de origem, salvo quando digam respeito a ele próprio. Há, porém, uma condição temporal que costuma passar despercebida: o instrumento exige que o núcleo urbano informal esteja consolidado até 22 de dezembro de 2016. Ocupações posteriores a essa data seguem por outros instrumentos previstos na mesma lei, o que muda a instrução do pedido.

O que costuma ser exigido do morador

Ainda que o procedimento seja coletivo, cada ocupante precisa demonstrar sua própria situação. Em regra são pedidos documentos de identificação, comprovação do tempo e da forma de ocupação, declaração sobre a existência de outro imóvel em nome do interessado e a descrição da unidade ocupada. Como advogado de regularização de imóveis em Cuiabá, o escritório costuma encontrar dois cenários: o morador que não sabe que o núcleo já está em processo de Reurb, e o morador que participou do levantamento anos atrás e nunca soube do desfecho. Nos dois casos o primeiro passo é o mesmo, que é descobrir em que fase está o procedimento do núcleo. Também é comum que o morador tenha recebido, em algum momento, um documento emitido pela associação de moradores ou pelo loteador. Esse papel não é título de propriedade, mas costuma ser prova útil da data e da forma da ocupação.

Como a Reurb se relaciona com usucapião e adjudicação

• Reurb: instrumento coletivo, conduzido pelo município, para núcleo urbano informal consolidado.
• Usucapião: instrumento individual, baseado na posse prolongada com ânimo de dono, judicial ou em cartório.
• Adjudicação compulsória: instrumento individual, baseado em contrato pago cuja escritura não foi lavrada.
• Retificação de área: instrumento registral, para quando a matrícula existe mas não corresponde ao imóvel real.
• A escolha depende de existir matrícula, de existir contrato e de a ocupação ser isolada ou parte de um núcleo.

Efeitos práticos da titulação para o morador

A discussão sobre regularização costuma ser tratada como burocracia, e faz diferença explicitar o que muda quando a matrícula existe em nome do ocupante. O imóvel passa a poder ser vendido com escritura, dado em garantia de financiamento e usado para acessar crédito com juros de operação imobiliária, que são substancialmente distintos dos juros de crédito pessoal. A transmissão por herança deixa de ser um problema para a geração seguinte, porque o bem passa a ter registro e pode ser inventariado normalmente. A cobrança de tributos passa a ser feita sobre um imóvel identificado, o que encerra situações de lançamento em nome de terceiros. E, do ponto de vista urbanístico, o núcleo regularizado passa a ser destinatário formal de obras e de serviços públicos. Nenhum desses efeitos é automático nem imediato, mas todos dependem do mesmo passo inicial, que é a existência de matrícula.

O imóvel do papel e o imóvel do chão

Muita irregularidade não está na titularidade, e sim na descrição. Matrículas antigas descrevem imóveis por confrontações genéricas, por referência a cercas que não existem mais, ou por medidas que nunca foram levantadas com precisão. O resultado aparece quando alguém tenta vender, financiar, desmembrar ou dar o imóvel em garantia: o levantamento novo não fecha com o que está registrado, e o negócio para. A retificação de registro é o procedimento que corrige a descrição sem alterar a titularidade, ajustando o papel ao que existe no terreno. O problema costuma aparecer no pior momento possível, que é depois de assinado um compromisso de venda com prazo, quando a exigência do registro já está correndo contra o negócio.

A via administrativa do artigo 213

Desde a alteração promovida pela Lei 10.931 de 2004, a retificação passou a ser processada diretamente no registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial. O inciso segundo do artigo 213 da Lei de Registros Públicos exige requerimento acompanhado de planta e memorial descritivo, ambos assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, e assinados também pelos confrontantes. São considerados confrontantes apenas os proprietários e titulares de outros direitos reais sobre imóveis contíguos cujas divisas sejam efetivamente atingidas pela inserção ou alteração das medidas perimetrais. Quando a diferença de área é para mais, existe ainda a discussão sobre a origem do acréscimo, porque área que veio de ocupação de terreno vizinho não se resolve por retificação e exige instrumento próprio.

O que costuma aparecer no levantamento

• Diferença entre a área registrada e a área real, para mais ou para menos.
• Sobreposição parcial com o imóvel vizinho, que precisa ser tratada antes do registro.
• Muro, cerca ou construção avançando sobre a divisa, própria ou do vizinho.
• Descrição sem medidas perimetrais, que impede o fechamento do polígono.
• Divergência entre a matrícula e o cadastro municipal, que gera problema tributário.
• Encravamento sem servidão de passagem constituída.
• Área remanescente de desmembramento antigo nunca averbada na matrícula de origem.
• Construção existente sem averbação, o que impede a comprovação da edificação perante terceiros.

Quando a retificação vira litígio

Enquanto houver concordância, o procedimento é administrativo e relativamente rápido. A impugnação fundamentada de um confrontante muda o quadro: o registrador não julga conflito de propriedade e remete a discussão para a Justiça, onde ela vira ação de demarcação ou de retificação com contraditório pleno. Vale registrar a diferença prática: retificação corrige descrição, demarcação define divisa disputada, e usucapião adquire domínio pela posse. Pedidos ajuizados com o rótulo errado costumam voltar para a origem, o que custa tempo e refazimento de prova técnica. Vale distinguir também da ação de usucapião de área acrescida, cabível quando a diferença de área decorre de posse prolongada sobre faixa contígua, hipótese que não se enquadra em nenhum dos dois procedimentos anteriores.

Em imóvel rural, a exigência adicional

Para imóveis rurais existe uma camada a mais: o memorial descritivo precisa ser certificado pelo órgão federal de cadastro, com levantamento georreferenciado executado por profissional credenciado, conforme a legislação de cadastro rural. Sem essa certificação o registro não aceita a retificação, o desmembramento nem a transferência, ainda que todos os confrontantes concordem. É uma exigência técnica que costuma alongar o cronograma e que precisa entrar no planejamento desde o início, junto com a conferência da cadeia dominial e das certidões negativas do imóvel e dos titulares.

A conferência da cadeia dominial

• Matrícula atualizada, com todos os registros e averbações, e não apenas certidão de propriedade.
• Certidão de ônus reais, que revela hipoteca, penhora, usufruto, servidão e indisponibilidade.
• Certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas de todos os titulares anteriores.
• Certidão negativa de débitos municipais do imóvel e de débitos federais do transmitente.
• Verificação de eventual indisponibilidade decretada em cadastro nacional.
• Conferência da qualificação civil dos transmitentes em cada elo, incluindo estado civil e regime de bens.
• Confronto entre a descrição da matrícula e a do cadastro municipal.