Advogado distrato imobiliário em Cuiabá para desfazer a compra do imóvel ou do lote

O que a lei de 2018 trouxe

Antes de 2018 não havia percentual legal de retenção, e cada contrato fixava o seu, com os tribunais corrigindo caso a caso. A Lei 13.786 de 2018 alterou a legislação de incorporação e de loteamento para estabelecer parâmetros expressos. Em regra, a construtora pode reter até 25% do que foi pago pelo comprador que desiste. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, o percentual admitido sobe para até 50%. A mesma lei disciplinou o prazo de restituição, o tratamento da comissão de corretagem e a obrigatoriedade do quadro-resumo na abertura do contrato. A lei também disciplinou o prazo em que a devolução deve ser feita, com marcos distintos para incorporação submetida ou não ao regime de afetação, ponto que costuma ser tão relevante quanto o próprio percentual.

O que compõe a base de cálculo

• Todas as parcelas efetivamente pagas do preço, incluindo entrada e intermediárias.
• Valores pagos a título de comissão de corretagem, cuja inclusão depende do que o contrato dispõe e de como a cobrança foi apresentada.
• Taxas de assessoria técnico-imobiliária cobradas na assinatura.
• Descontos previstos em lei sobre o montante a devolver, como impostos incidentes e cotas condominiais do período de fruição.
• Valor correspondente à fruição, quando o comprador chegou a ocupar a unidade.
• Correção monetária do valor a restituir, pelo índice contratual.
• Correção monetária aplicada às parcelas pagas até a data da efetiva devolução, e não apenas até a rescisão.
• Verificação de dupla dedução, quando a corretagem já foi descontada do preço e é abatida outra vez.

A divergência viva entre as turmas do STJ

Este é o ponto mais atual do tema e é pouco tratado. Em 23 de janeiro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, havendo relação de consumo, a retenção por desistência do comprador fica limitada a 25%, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei 13.786 de 2018. Em sentido diverso, a Quarta Turma vem reafirmando o patamar legal de 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação. A divergência entre turmas ainda não foi pacificada. Isso significa que o percentual aplicável a um contrato específico depende de análise do caso e do regime do empreendimento, e não de um número único válido para todos. Para quem está decidindo agora, o efeito prático dessa divergência é que a existência ou não de patrimônio de afetação naquele empreendimento específico se torna a primeira informação a ser verificada, antes de qualquer conta.

A restituição imediata e a Súmula 543

Independentemente do percentual, existe um ponto consolidado desde 2015. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça fixou que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas: integralmente, quando a culpa é exclusiva de quem vendeu, e parcialmente, quando foi o comprador quem deu causa ao desfazimento. O enunciado afastou a prática de devolver em dezenas de prestações futuras, que era comum e que na prática esvaziava o direito à restituição. A súmula também não distingue conforme o motivo da desistência do comprador: ela trata do modo de restituir, e o percentual de retenção continua sendo discutido pelas regras específicas de cada regime.

Por que a proposta espontânea da construtora costuma ser revista

Quem procura o escritório em geral já recebeu uma planilha da construtora com um valor de devolução. A conferência técnica dessa planilha costuma revelar três pontos: base de cálculo montada apenas sobre parte do que foi pago, percentual de retenção aplicado acima do que o regime do empreendimento comporta, e ausência de correção monetária do período. Nenhuma dessas conferências promete um resultado, e o desfecho depende do contrato e da prova. O que se pode afirmar com segurança é que assinar um distrato é ato jurídico e costuma ser difícil de rever depois, o que torna a leitura anterior à assinatura a etapa de maior efeito prático. Também é comum encontrar na planilha a dedução de valores a título de fruição em período no qual o comprador nunca teve acesso à unidade, o que é item de conferência objetiva.

Distrato por culpa do comprador e resolução por culpa da vendedora

• Desistência do comprador: a retenção prevista em lei incide, e a devolução é do saldo restante, corrigido.
• Inadimplemento do comprador: além da retenção, o contrato pode prever outras consequências, sujeitas a controle de abusividade.
• Atraso da vendedora além da tolerância: o comprador pode optar pela resolução com devolução integral e imediata.
• Descumprimento de característica essencial do que foi ofertado: a discussão se desloca para o vício da oferta.
• Rescisão consensual: as partes acertam os termos, mas cláusulas abusivas continuam sujeitas a revisão.
• Em loteamento, aplica-se regramento próprio, com regras específicas de restituição e de prazo.