A ação de despejo por falta de pagamento é o processo que o locador usa para retomar o imóvel quando o aluguel e os encargos deixam de ser pagos. Ela é autorizada pelo artigo 9º, inciso III, da Lei 8.245/1991, pode ser cumulada com a cobrança do que está em atraso e, em uma hipótese específica, permite ao juiz determinar a desocupação em quinze dias já no início do processo. O inquilino, por sua vez, tem o direito de pagar a dívida e manter o contrato, mas esse direito tem prazo e tem limite de repetição.
Quem chega ao escritório com esse assunto costuma estar em um de dois lugares opostos. De um lado o proprietário, que já tentou acordo, já esperou meses e não sabe se pode simplesmente pedir o imóvel de volta. Do outro, o inquilino que recebeu uma citação e acredita que perdeu tudo. As duas leituras costumam estar erradas, e a diferença entre elas está em prazos que a lei fixa com clareza.
O que autoriza o pedido de despejo
A Lei do Inquilinato lista, no artigo 9º, as hipóteses em que a locação pode ser desfeita: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos, e realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. O despejo por falta de pagamento é o inciso III, e ele não se limita ao aluguel em sentido estrito: alcança também os acessórios da locação, isto é, os encargos que o contrato atribui ao inquilino.
Vale registrar quando o pagamento se torna atrasado. Pelo artigo 23, inciso I, o inquilino deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos no prazo estipulado no contrato ou, na falta de estipulação, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Contrato sem data de vencimento não significa contrato sem prazo, e essa é uma confusão comum.
Situação genérica que ilustra o ponto: um proprietário aluga uma sala comercial, o contrato nada diz sobre a data de pagamento e o inquilino passa a pagar sempre no dia 20. Anos depois, o proprietário quer cobrar juros do período. A discussão não é sobre o costume criado, e sim sobre o que a lei fixa quando o contrato silencia.
A liminar de desocupação em quinze dias
Esse é o ponto que mais surpreende os dois lados. O artigo 59, parágrafo 1º, permite que o juiz conceda liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir a outra parte, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel, em situações que a própria lei enumera. O inciso IX, incluído pela Lei 12.112/2009, contempla exatamente a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, mas com uma condição decisiva: o contrato precisa estar desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja porque nenhuma foi contratada, seja porque a garantia se extinguiu ou o garantidor pediu exoneração.
A consequência prática é direta. Contrato com fiador, caução ou seguro de fiança em vigor não abre a porta da liminar por falta de pagamento. Contrato sem garantia nenhuma abre. Muita gente aluga sem garantia acreditando estar facilitando a vida do inquilino e desconhece que está justamente na hipótese que a lei tratou como mais grave.
O inquilino não fica sem saída. O parágrafo 3º do mesmo artigo permite que ele evite a rescisão e afaste a liminar se, dentro dos quinze dias concedidos para desocupar, e independentemente de cálculo, depositar em juízo a totalidade dos valores devidos.
A purga da mora: pagar e continuar no imóvel
Purga da mora, ou emenda da mora, é o ato pelo qual o inquilino paga o débito e evita a rescisão. O artigo 62, inciso II, na redação dada pela Lei 12.112/2009, estabelece que o locatário e também o fiador podem evitar a rescisão efetuando o pagamento do débito atualizado no prazo de quinze dias contados da citação, mediante depósito judicial e independentemente de cálculo prévio.
O que entra nessa conta está na própria lei:
- os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a efetivação do pagamento;
- as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
- os juros de mora;
- as custas do processo e a verba advocatícia de sucumbência prevista no dispositivo.
Se o locador alegar que a oferta não é integral e justificar a diferença, o inciso III garante ao inquilino a complementação do depósito no prazo de dez dias contados da intimação. Não sendo integralmente complementado, o pedido de rescisão prossegue pela diferença.
O limite de vinte e quatro meses
Aqui está a regra que costuma decidir o caso e que quase ninguém conhece. O parágrafo único do artigo 62, também na redação de 2009, determina que não se admitirá a emenda da mora se o inquilino já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. A redação original falava em duas vezes em doze meses. A regra atual é mais rígida: uma vez a cada vinte e quatro meses.
Situação genérica: um inquilino atrasa, é acionado, paga em juízo e permanece no imóvel. Oito meses depois volta a atrasar. Na segunda ação, o pagamento não impede a rescisão, porque a faculdade já foi exercida dentro da janela legal. O dinheiro pode ser recebido pelo locador, mas o contrato acaba assim mesmo.
O que acontece depois da sentença
Julgada procedente a ação, o artigo 63 determina que o juiz expeça mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. O parágrafo 1º reduz esse prazo para quinze dias em duas hipóteses: quando entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses, ou quando o despejo tiver sido decretado com fundamento no artigo 9º, que é justamente onde mora a falta de pagamento.
Dois detalhes processuais que mudam o ritmo do caso estão no artigo 58: os processos de despejo tramitam durante as férias forenses e não se suspendem por causa delas, e os recursos contra a sentença têm efeito apenas devolutivo, ou seja, recorrer não segura automaticamente o despejo.
O que costuma travar a ação na prática
A maior parte dos atrasos não vem do juízo. Vem da documentação que chega incompleta. O que costuma faltar:
- o contrato de locação assinado, com todas as suas alterações e aditivos;
- o demonstrativo discriminado do débito, exigido pelo artigo 62, inciso I, já na petição inicial;
- a comprovação da situação da garantia, quando o pedido de liminar depende da ausência dela;
- a qualificação completa do fiador, que precisa ser citado quando há cumulação com cobrança;
- os comprovantes dos encargos que estão sendo cobrados como acessórios.
Quando o imóvel é uma unidade em condomínio, é comum que a dívida do inquilino inclua cotas condominiais em atraso, e aí passam a existir duas relações jurídicas distintas correndo em paralelo, porque a cobrança de cota condominial tem regime próprio e não se confunde com a cobrança do aluguel. Quando o imóvel é devolvido com danos que ultrapassam o desgaste normal de uso, a discussão migra para o terreno da reparação de danos, e a vistoria de entrada passa a ser a peça mais importante do processo.
Em sete anos atuando em direito imobiliário em Cuiabá, a conversa que mais se repete começa com alguém dizendo que já esperou tempo demais para procurar orientação. O contrato e os comprovantes de pagamento contam a história inteira, e é neles que o caso se define.
Perguntas frequentes sobre a ação de despejo
Quanto tempo demora um processo de despejo por falta de pagamento?
Não existe prazo único, porque o tempo depende de fatores concretos do caso. O que a lei fixa são os prazos internos: quinze dias para a purga da mora contados da citação, quinze dias para desocupar quando há liminar do artigo 59, e trinta ou quinze dias para desocupação voluntária depois da sentença, conforme o artigo 63. O que costuma pesar no relógio é a citação do inquilino e do fiador, a existência ou não de garantia no contrato e a apresentação correta do cálculo do débito desde a inicial.
Quanto tempo o inquilino tem para sair com ordem de despejo?
Depois da sentença, o mandado de despejo traz prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, conforme o caput do artigo 63. Esse prazo cai para quinze dias quando o despejo se fundou no artigo 9º, hipótese que abrange a falta de pagamento, ou quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença. Já na liminar do artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, o prazo é de quinze dias contados da intimação, e o inquilino pode afastá-la depositando o valor integral dentro desse mesmo período.
Qual o valor da causa na ação de despejo?
O artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/1991 estabelece que o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel. Esse é um critério legal e não uma estimativa, e ele vale mesmo quando o débito acumulado é menor ou maior do que isso.
O fiador pode pagar e evitar o despejo?
Pode. A redação atual do artigo 62, inciso II, incluiu expressamente o fiador entre quem pode efetuar o pagamento do débito atualizado no prazo de quinze dias contados da citação para evitar a rescisão. Além disso, o artigo 39 prevê que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.
Onde a ação deve ser proposta?
Pelo artigo 58, inciso II, é competente o foro do lugar onde o imóvel está situado, salvo se outro tiver sido eleito no contrato. Para imóveis em Cuiabá, isso significa a comarca de Cuiabá quando o contrato não elege foro diverso.
Como conversar sobre o seu caso
Se você é proprietário e o aluguel parou de entrar, ou se recebeu uma citação de despejo e não sabe qual é o seu prazo, a leitura do contrato e dos comprovantes é o primeiro passo técnico. Sou João Paulo Ferreira de Lima, advogado inscrito na OAB/MT sob o número 23.108, e atendo em Cuiabá e online.