Quando um imóvel é comprado com financiamento garantido por alienação fiduciária, o banco não precisa entrar com processo judicial para retomá-lo. A Lei 9.514/1997 criou um caminho extrajudicial que corre dentro do cartório de registro de imóveis: o devedor é intimado a pagar em quinze dias, a propriedade se consolida em nome do credor e o imóvel vai a leilão. Existem, porém, várias janelas em que o devedor ainda pode reverter a situação, e a Lei 14.711/2023 mudou uma regra central sobre o que acontece com a dívida depois do leilão.
A confusão mais comum é achar que o imóvel financiado já é do comprador. Na alienação fiduciária, a propriedade fica com o credor até a quitação, e o comprador tem a posse e a propriedade resolúvel. É por isso que a retomada não passa por ação de execução comum.
A intimação e os quinze dias para purgar a mora
O procedimento começa pelo artigo 26 da Lei 9.514/1997. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o devedor é intimado pelo oficial do registro de imóveis, a requerimento do credor, a satisfazer no prazo de quinze dias a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, além dos juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos, contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Dois pontos merecem atenção. O primeiro é o prazo de carência: o parágrafo 2º prevê que o contrato pode estabelecê-lo antes da expedição da intimação, e o parágrafo 2º-A, incluído pela Lei 14.711/2023, fixa que, quando o contrato nada diz, esse prazo é de quinze dias. O segundo é a própria intimação, que precisa ser válida. Endereço desatualizado no contrato é uma das causas mais frequentes de discussão sobre a regularidade do procedimento.
Situação genérica: um comprador muda de endereço, comunica a mudança apenas pelo aplicativo do banco e nunca atualiza o contrato registrado. A intimação segue para o endereço antigo. Quando ele descobre, o prazo já correu. A discussão que se abre não é sobre a dívida, e sim sobre a validade do ato que deu início a tudo.
A consolidação da propriedade
Passado o prazo sem pagamento, a propriedade se consolida em nome do credor. Para financiamentos destinados à aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, o artigo 26-A, parágrafo 1º, determina que a averbação da consolidação seja feita trinta dias após a expiração do prazo de purgação da mora.
Esse intervalo não é decorativo. O parágrafo 2º do mesmo artigo assegura que, até a data da averbação da consolidação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas de intimação e cobrança, hipótese em que o contrato de alienação fiduciária convalesce. Em linguagem simples: o financiamento volta a existir como era, e o procedimento se encerra. Quem descobre o problema tarde costuma ignorar que essa janela existe.
Os dois leilões e os prazos que mudaram
Consolidada a propriedade, o credor promove leilão público. Aqui está uma alteração recente que costuma ser citada de forma desatualizada: o artigo 27, na redação dada pela Lei 14.711/2023, prevê que o leilão seja promovido no prazo de sessenta dias contados do registro da consolidação. O texto anterior falava em trinta dias.
Se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel estipulado na forma do artigo 24, realiza-se o segundo leilão nos quinze dias seguintes. No segundo leilão, o parágrafo 2º aceita o maior lance desde que igual ou superior ao valor integral da dívida garantida, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. A Lei 14.711/2023 acrescentou que, não havendo lance nesse patamar, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem.
As datas, horários e locais dos dois leilões devem ser comunicados ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive o endereço eletrônico, conforme o parágrafo 2º-A.
O direito de preferência do devedor
O parágrafo 2º-B assegura ao devedor, depois da averbação da consolidação e até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida somado às despesas, prêmios de seguro, encargos legais, contribuições condominiais e tributos, incluído o imposto de transmissão e o laudêmio quando houver, além das despesas do procedimento de cobrança e leilão. É a última porta antes de o imóvel ser arrematado por terceiro, e ela permanece aberta mais tempo do que a maioria das pessoas imagina.
A sobra do leilão
Se o imóvel é vendido por valor superior ao que se deve, a diferença é do devedor. O artigo 27, parágrafo 4º, determina que nos cinco dias seguintes à venda o credor entregue ao devedor a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos a dívida, as despesas e os encargos. O dispositivo diz que esse ato importa em recíproca quitação.
A mudança de 2023 sobre o saldo que sobra da dívida
Esta é a parte que mais mudou e a que mais gera informação desatualizada circulando. Antes da Lei 14.711/2023, o artigo 27, parágrafo 5º, dizia que, se no segundo leilão o maior lance não alcançasse o valor de referência, a dívida se considerava extinta, e o parágrafo 6º obrigava o credor a dar quitação.
O quadro atual é outro, e é preciso separar duas situações:
- Regra geral. O parágrafo 5º-A do artigo 27, incluído pela Lei 14.711/2023, estabelece que, se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado por ação de execução e, se for o caso, pela excussão das demais garantias. O antigo parágrafo 6º foi expressamente revogado.
- Imóvel residencial do devedor. O artigo 26-A, parágrafo 4º, também incluído em 2023, mantém a solução anterior para os financiamentos de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor: se no segundo leilão não houver lance que atenda ao mínimo, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação. O parágrafo 5º acrescenta que essa extinção configura condição resolutiva inerente à dívida e se estende às hipóteses em que o credor preferiu a via judicial.
A diferença entre os dois regimes é grande e depende da destinação do financiamento. Repetir a regra antiga como se valesse para todos os casos é um erro que aparece com frequência em conteúdo desatualizado.
Situação genérica: uma pessoa financia um imóvel para moradia, atrasa, o bem vai a leilão e não aparece lance suficiente. Pela regra do artigo 26-A, parágrafo 4º, a dívida se extingue. Outra pessoa financia uma sala comercial para investimento no mesmo cenário e, pela regra geral do artigo 27, parágrafo 5º-A, permanece devendo o saldo. O mesmo procedimento, dois desfechos distintos.
Em sete anos atuando em direito imobiliário em Cuiabá, o que mais vejo é gente que só procura orientação depois da consolidação averbada. As janelas que a lei abre, e são várias, ficam para trás por desinformação, não por falta de direito.
O que reunir antes de discutir o procedimento
- o contrato de financiamento com a cláusula de alienação fiduciária;
- a certidão de matrícula atualizada do imóvel, onde constam a averbação da consolidação e sua data;
- o comprovante ou o aviso da intimação recebida do cartório de registro de imóveis;
- o demonstrativo do saldo devedor apresentado pelo credor;
- os comprovantes de pagamento das parcelas, inclusive os parciais.
Vale lembrar que a discussão sobre desfazimento de compra junto a construtora segue lógica diferente desta, porque ali a controvérsia é contratual e não envolve consolidação de propriedade em favor de banco. Quem está nessa outra situação encontra o tratamento próprio na página sobre distrato imobiliário. Já quando o problema aparece na própria matrícula, com averbações que não correspondem à realidade do imóvel, o caminho passa pela regularização do imóvel.
Perguntas frequentes sobre leilão extrajudicial
O que é o leilão extrajudicial de alienação fiduciária?
É o leilão promovido pelo credor fiduciário, fora do Poder Judiciário, depois de consolidada a propriedade do imóvel em seu nome, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Todo o procedimento inicial corre no cartório de registro de imóveis competente, e não em um processo judicial.
O que acontece quando um imóvel financiado vai a leilão?
O imóvel é ofertado em primeiro leilão pelo valor estipulado na forma do artigo 24. Não alcançado esse valor, realiza-se segundo leilão nos quinze dias seguintes, no qual se aceita o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida, despesas e encargos, admitido ainda, por critério exclusivo do credor, lance de pelo menos metade do valor de avaliação. Havendo sobra, ela é entregue ao devedor em cinco dias.
Dá para pagar e recuperar o imóvel depois de começado o procedimento?
A lei prevê mais de uma janela. Dentro dos quinze dias da intimação, o pagamento purga a mora. Em financiamento de imóvel residencial do devedor, o artigo 26-A, parágrafo 2º, permite o pagamento das parcelas vencidas e despesas até a averbação da consolidação, e nesse caso o contrato convalesce. Depois disso, resta o direito de preferência do artigo 27, parágrafo 2º-B, exercível até o segundo leilão.
Se o leilão não cobrir a dívida, eu continuo devendo?
Depende do tipo de financiamento. Pela regra geral do artigo 27, parágrafo 5º-A, sim: o devedor permanece obrigado pelo saldo remanescente. Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, o artigo 26-A, parágrafo 4º, determina que a dívida seja considerada extinta com recíproca quitação quando o segundo leilão não atinge o mínimo legal.
O que acontece se o credor não levar o imóvel a leilão?
O artigo 27 fixa prazo de sessenta dias, contados do registro da consolidação, para que o credor promova o leilão. O descumprimento desse dever legal é matéria que se discute caso a caso, à luz da documentação do procedimento e das datas registradas na matrícula.
Como conversar sobre o seu caso
Se você recebeu intimação do cartório de registro de imóveis, ou descobriu uma averbação de consolidação na matrícula do seu imóvel, o que define o caminho são as datas e os documentos do procedimento. Sou João Paulo Ferreira de Lima, advogado inscrito na OAB/MT sob o número 23.108, e atendo em Cuiabá e online.