Advogado cobrança de condomínio em Cuiabá para o prédio voltar a receber as cotas

A cobrança condominial não começa do zero

Diferente da maioria das dívidas civis, o crédito condominial nasce com força executiva. O artigo 784, inciso décimo, do Código de Processo Civil estabelece que constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Na prática, isso permite ir direto à execução, sem a fase de conhecimento, o que encurta de forma relevante o caminho. Os três requisitos do dispositivo, porém, são cumulativos, e é neles que a execução costuma tropeçar. A ata da assembleia precisa estar acompanhada da comprovação de convocação regular, porque a impugnação mais comum em execuções condominiais não é sobre o valor, é sobre a validade da deliberação que o fixou.

O que precisa estar documentado para o título existir

• Convenção de condomínio registrada, ou ata de assembleia que aprovou a contribuição cobrada.
• Ata da assembleia que aprovou o orçamento e fixou o valor da cota do período executado.
• Demonstrativo de débito atualizado, discriminando principal, correção, juros e multa de cada competência.
• Comprovação da regularidade da convocação da assembleia que aprovou os valores.
• Ata de eleição do síndico em exercício, que representa o condomínio.
• Documento que demonstre a titularidade ou a posse da unidade devedora.
• Planilha de cálculo assinada, com a memória do que foi aplicado a cada competência.
• Comprovação de notificação prévia do devedor, quando a convenção a exige antes da cobrança judicial.

Multa e juros: os limites do artigo 1.336

O parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.905 de 2024, prevê que o condômino que não paga sua contribuição fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no artigo 406 do mesmo código, além de multa de até 2% sobre o débito. O teto de 2% é legal e não pode ser elevado por convenção. Já a taxa de juros pode ser convencionada acima do padrão legal, desde que haja previsão expressa na convenção. Planilha que aplica multa acima do teto ou juros sem previsão é a causa mais comum de impugnação com sucesso parcial. A convenção também pode disciplinar desconto por pagamento pontual, prática admitida desde que o benefício não represente, na prática, multa superior ao teto legal aplicada de forma indireta.

A decisão do TJMT sobre rateio proporcional

Em 2025, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve, por unanimidade, sentença que reconheceu a legalidade da cobrança proporcional da taxa condominial de unidades de cobertura em condomínio de Cuiabá, calculada com base na fração ideal de cada unidade. O relator, desembargador Dirceu dos Santos, registrou que a convenção condominial regularmente aprovada em assembleia de constituição adquire eficácia plena e força vinculante, com apoio no parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil, e que a fração ideal funciona como parâmetro jurídico-objetivo para o rateio das despesas comuns, sem violar a isonomia, por refletir a representatividade da unidade no conjunto.

A prescrição e o que ela alcança

A pretensão de cobrar cotas condominiais prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela, por se tratar de dívida líquida constante de instrumento particular. A contagem é individual por competência, e não global: em um débito antigo, parte das parcelas pode estar prescrita enquanto o restante continua exigível. Também importa saber que a dívida acompanha a unidade, o que significa que o adquirente pode ser demandado por débitos anteriores à aquisição, ressalvado o direito de regresso contra o antigo titular. Por isso a certidão de débitos condominiais entra sempre na conferência antes de uma compra. Há ainda um efeito processual relevante: o imóvel objeto do débito condominial pode ser penhorado mesmo quando se trata de bem de família, por expressa exceção legal, o que distingue essa cobrança da maioria das dívidas civis.

Execução e ação de cobrança: quando cada caminho é usado

Reunidos os documentos, o condomínio tem dois caminhos possíveis e eles não são intercambiáveis. A execução de título extrajudicial parte da premissa de que a dívida já é certa, líquida e exigível, e por isso vai direto aos atos de satisfação do crédito, com citação para pagamento em três dias e possibilidade de penhora, inclusive por meio eletrônico sobre ativos financeiros. É o caminho mais curto quando a documentação está completa. A ação de cobrança pelo procedimento comum é usada quando falta algum requisito do título, quando há discussão sobre a validade da assembleia que aprovou os valores ou quando parte do débito depende de apuração. Escolher a execução com documentação incompleta costuma resultar em extinção e recomeço, com perda de tempo. Escolher a cobrança quando o título é perfeito significa percorrer uma fase de conhecimento desnecessária.