Advogado vício construtivo em Cuiabá para quando o defeito aparece e ninguém assume

Três categorias que produzem três contagens diferentes

Defeito de construção não recebe tratamento único. Vício aparente é o que se percebe pelo simples exame no recebimento, como acabamento fora do especificado. Vício oculto é o que só se manifesta com o tempo e com o uso, como infiltração que aparece na primeira estação de chuva. Vício redibitório é o defeito oculto que torna a coisa imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminui o valor, e é a categoria do Código Civil aplicável fora da relação de consumo. Enquadrar corretamente é a primeira tarefa técnica, porque cada categoria tem prazo próprio e caminho próprio. Há ainda uma distinção que muda o pedido: vício é o defeito que atinge o próprio bem, e fato é o defeito que causa dano além dele, como o desabamento de um forro que fere alguém. O primeiro pede reparo ou abatimento, o segundo pede reparação.

Os prazos do Código de Defesa do Consumidor

Havendo relação de consumo, o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor fixa a decadência do direito de reclamar em 30 dias para fornecimento de serviço e produto não durável e em 90 dias para durável. Imóvel é bem durável, o que coloca o prazo em 90 dias. No vício aparente, a contagem começa na entrega efetiva. No vício oculto, começa no momento em que o defeito fica evidenciado, e não na entrega, o que é decisivo em problemas que surgem anos depois. A reclamação formal feita ao fornecedor obsta a contagem até a resposta negativa transmitida de forma inequívoca, motivo pelo qual toda reclamação deve ser escrita e protocolada.

A garantia de cinco anos do artigo 618 do Código Civil

Paralelamente, o artigo 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios ou de outras construções consideráveis, quem executa responde durante o prazo irredutível de cinco anos pela solidez e pela segurança do trabalho, em razão tanto dos materiais quanto do solo. Trata-se de prazo de garantia, e não de prescrição. Dentro dele, aparecendo o defeito, o mesmo artigo fixa prazo decadencial de 180 dias, contados do aparecimento, para propor a ação. O Superior Tribunal de Justiça vem interpretando solidez e segurança de forma ampla, alcançando as condições de habitabilidade da edificação, e não apenas o risco de desabamento. Vale observar que os dois regimes convivem, e a jurisprudência admite que o adquirente escolha o fundamento mais favorável quando ambos são aplicáveis à situação, o que torna a análise conjunta obrigatória.

Quando o prazo é de cinco anos para pedir reparação

Há ainda uma terceira via, que não trata do vício em si e sim do dano que ele causou. Quando o defeito ultrapassa o próprio bem e provoca prejuízo a pessoas ou a outros bens, o caso deixa de ser vício do produto e passa a ser fato do serviço, hipótese em que o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor fixa prescrição de cinco anos, contados do conhecimento do dano e de sua autoria. Fora da relação de consumo, a pretensão de reparação civil prescreve em três anos, conforme o artigo 206, parágrafo terceiro, inciso quinto, do Código Civil. É por isso que dois casos com o mesmo defeito recebem contagens distintas. Um cuidado adicional: a garantia contratual oferecida pela construtora, com prazos escalonados por sistema, soma-se às garantias legais e nunca as substitui, de modo que o vencimento dela não encerra o direito de reclamar.

O laudo é o que fixa a data e a causa

• Descrição técnica do defeito, com localização exata e extensão medida.
• Identificação da causa provável, separando falha de projeto, falha de execução, falha de material e falta de manutenção.
• Registro fotográfico datado, com referência espacial que permita reconhecer o ponto.
• Indicação do momento provável de manifestação, que é o que faz correr o prazo no vício oculto.
• Confronto com o memorial descritivo, o projeto aprovado e as normas técnicas aplicáveis.
• Estimativa da solução técnica necessária, que sustenta o pedido de reparo ou de abatimento.
• Anotação de responsabilidade técnica do profissional que assina.
• Verificação do manual do proprietário e do plano de manutenção entregues, que definem o que era obrigação do usuário.
• Registro de reclamações anteriores feitas à construtora ou ao condomínio sobre o mesmo defeito.

Quem responde: construtora, incorporadora, vendedor e o vínculo entre eles

Identificar corretamente quem responde é tão determinante quanto o prazo. Na aquisição de unidade nova, a incorporadora responde perante o adquirente pelo que foi ofertado, e a construtora responde pela execução, podendo ambas ser demandadas quando integram a mesma cadeia de fornecimento. Em relação de consumo, a responsabilidade dos fornecedores é solidária, o que permite ao consumidor escolher contra quem dirigir o pedido, ficando o acerto entre eles para a via de regresso. Na compra de imóvel usado entre particulares não há relação de consumo, e a discussão se desloca para o regime do vício redibitório e para a boa-fé do vendedor, com prazos e requisitos próprios, sendo relevante saber se ele conhecia o defeito e o ocultou. Já em obra contratada diretamente com um profissional ou com uma empresa, aplica-se o regime da empreitada, com a garantia quinquenal do artigo 618 e a responsabilidade do responsável técnico que assinou o projeto e a execução.