Advogado atraso na entrega do imóvel em Cuiabá para quem comprou na planta e ficou sem data

As teses fixadas no Tema 996

O Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça foi julgado pela Segunda Seção em regime de recursos repetitivos e organizou o tratamento do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Três pontos concentram o efeito prático. Primeiro: a cláusula penal estipulada apenas contra o comprador serve de parâmetro para a indenização devida quando quem descumpre é a vendedora. Segundo: não se cumula a cláusula penal por atraso com lucros cessantes, porque as duas verbas cobrem a mesma perda. Terceiro: são indevidos os juros de obra cobrados após o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância. O tribunal também definiu que a cláusula penal por atraso não se cumula com os lucros cessantes, mas isso não impede a cumulação com o pedido de dano moral, quando as circunstâncias do caso o justificam.

A presunção de prejuízo pela privação do uso

O tribunal também firmou que, descumprido o prazo de entrega já considerado o período de tolerância, presume-se o prejuízo do comprador, consistente na privação injusta do uso do imóvel. A consequência é que não é preciso demonstrar que o imóvel seria alugado ou que houve gasto com moradia alternativa para que haja indenização, que se apura pelo valor locatício de imóvel semelhante. Essa presunção altera de forma significativa o ônus da prova, porque desloca a discussão do fato do prejuízo para a quantificação dele. A presunção não é absoluta, e a vendedora pode demonstrar que o comprador teve acesso ao imóvel ou que a privação não ocorreu, mas o ônus dessa demonstração passa a ser dela, o que altera a dinâmica da instrução.

O que a decisão local acrescenta

Em 2025, a Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve a condenação de uma construtora por atraso na entrega de imóvel comprado na planta, em contrato cuja entrega estava prevista para dezembro de 2021 e cujas chaves foram disponibilizadas apenas em setembro de 2023. A empresa sustentou que a pandemia configurou força maior, e o tribunal rejeitou o argumento. O relator consignou que não houve paralisação completa da atividade, classificada como essencial em Mato Grosso, e que a construtora não comprovou impossibilidade absoluta de cumprir o contrato. A decisão registrou ainda que o atraso excessivo viola direitos do consumidor independentemente de prova específica de sofrimento. A leitura interessa a quem discute atraso na comarca porque mostra o padrão de exigência probatória adotado localmente: não basta invocar um evento extraordinário, é preciso ligá-lo concretamente à obrigação descumprida.

As duas escolhas de quem sofreu o atraso

• Manter o contrato e pedir indenização pelo período de atraso, mantendo o direito ao imóvel.
• Pedir a resolução do contrato por culpa da vendedora, com restituição integral e imediata do que foi pago.
• Em qualquer das opções, discutir a exclusão dos juros de obra cobrados depois do prazo com tolerância.
• Discutir a correção do saldo devedor pelo índice aplicado durante o período de atraso.
• Avaliar a existência de danos materiais próprios, como aluguel efetivamente pago no período.
• Rediscutir a cláusula penal quando ela foi estipulada apenas contra o comprador, para usá-la como parâmetro.
• Verificar a existência de aditivo de prorrogação assinado e em que circunstância ele foi obtido.

O que reunir antes da análise

• Contrato com o quadro-resumo e todos os aditivos de prorrogação assinados.
• Comprovante da data efetiva de entrega das chaves ou do habite-se.
• Extratos de pagamento, com destaque para os juros de obra cobrados.
• Notificações enviadas à construtora e as respostas recebidas.
• Comprovantes de despesas de moradia no período de atraso, quando existirem.
• Material publicitário do lançamento, que integra a oferta e vincula quem vendeu.

O prazo de tolerância e seus limites

A tolerância de até 180 dias tem previsão legal, mas não é automática nem ilimitada. Ela precisa constar expressamente do contrato, com destaque, e conta a partir da data de entrega ali prevista, e não de uma data reprogramada unilateralmente pela vendedora. Aditivos que prorrogam a entrega assinados durante a obra costumam ser examinados com atenção, porque em muitos casos a assinatura é apresentada como condição para a liberação de alguma etapa, o que compromete a espontaneidade da manifestação. Também não se admite a soma sucessiva de novos períodos de tolerância a cada prorrogação. E há um marco frequentemente confundido: a entrega, para fins de contagem, é a disponibilização efetiva das chaves em condições de uso, e não a expedição do documento administrativo de conclusão da obra pelo município, que costuma antecedê-la em meses.